Pemberian Hak atas Tanah di Ibu Kota Baru Indonesia

Ketahui peraturan terbaru mengenai pemberian hak atas tanah untuk pelaku usaha di Ibu Kota baru Indonesia, Nusantara. Artikel ini menyoroti berbagai jenis hak atas tanah, termasuk HGU, HGB, dan hak pengelolaan, serta proses perpanjangan dan pembaruannya. Peningkatan hak atas tanah untuk hunian juga dibahas.

Ibu kota baru dari Indonesia dengan nama Nusantara (“IKN”) dibentuk berdasarkan Undang-Undang No. 3 Tahun 2022 tentang lbu Kota Negara. Dalam rangka percepatan pembangunan dan pengembangan IKN, pada tanggal 6 Maret 2023, Pemerintah Republik Indonesia menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 12 Tahun 2023 tentang Pemberian Perizinan Berusaha, Kemudahan Berusaha dan Fasilitas Penanaman Modal bagi Pelaku Usaha di Ibu Kota Nusantara (“PP 12/2023”). Dalam lingkup pengaturan kemudahan berusaha, PP 12/2023 mengatur salah satunya mengenai pemberian hak atas tanah bagi pelaku usaha di IKN.

Terdapat dua kategori tanah di IKN, yakni:

1. tanah barang milik negara untuk penyelenggaraan pemerintahan; dan
2. tanah aset dalam penguasaan Otorita IKN (“Tanah ADP”), untuk penggunaan yang tidak terkait dengan penyelenggaraan pemerintahan. 

Tanah ADP diberikan dengan Hak Pengelolaan (“HPL”) atas nama Otorita IKN, di mana Otorita IKN berwenang untuk melakukan pengalokasian, penggunaan, pemanfaatan, pengalihan, dan/atau pelepasan dan penghapusan atas aset bagian tanah ADP tersebut.

Tanah ADP yang dialokasikan kepada pelaku usaha dapat diberikan hak atas tanah berupa:

1. Hak Guna Usaha (“HGU”);
2. Hak Guna Bangunan (“HGB”); dan
3. hak pakai,
   yang pengalokasiannya didasarkan atas perjanjian antara Otorita IKN selaku pemegang HPL dengan pelaku usaha selaku pemohon hak atas tanah di atas tanah HPL Otorita IKN (pemohon hak sekunder).

Hak atas tanah yang dimohonkan oleh pelaku usaha tersebut akan didaftarkan atas nama pelaku usaha, dan status tanah HPL tetap sebagai Tanah ADP.


Hak Guna Usaha

HGU di atas HPL diberikan untuk satu siklus pertama dengan jangka waktu paling lama 95 tahun, dengan tahapan (i) pemberian hak, untuk waktu paling lama 35 tahun, (ii) perpanjangan hak, untuk waktu paling lama 25 tahun, dan (iii) pembaruan hak, untuk waktu paling lama 35 tahun, yang pemberian jangka waktu tersebut dituangkan dalam keputusan pemberian hak dan dicatat dalam sertipikat tanah. 

Perpanjangan dan pembaruan HGU dapat diberikan secara bersamaan setelah 5 tahun penggunaan dan/atau pemanfaatan secara efektif sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Dalam waktu 10 tahun sebelum siklus pertama berakhir, pelaku usaha dapat mengajukan permohonan pemberian HGU siklus kedua, dengan jangka waktu paling lama 95 tahun sesuai dengan perjanjian pemanfaatan tanah dengan Otorita IKN selaku pemegang HPL.

Perpanjangan dan pembaruan secara bersamaan serta pemberian kembali untuk siklus kedua diberikan setelah dilakukan evaluasi bersama antara Otorita IKN dengan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (“Kementerian ATR/BPN”).


Hak Guna Bangunan

HGB di atas HPL diberikan untuk satu siklus pertama dengan jangka waktu paling lama 80 tahun, dengan tahapan (i) pemberian hak, untuk waktu paling lama 30 tahun, (ii) perpanjangan hak, untuk waktu paling lama 20 tahun, dan (iii) pembaruan hak, untuk waktu paling lama 30 tahun, yang pemberian jangka waktu tersebut dituangkan dalam keputusan pemberian hak dan dicatat dalam sertipikat tanah. 

Perpanjangan dan pembaruan HGB dapat diberikan secara bersamaan setelah 5 tahun penggunaan dan/atau pemanfaatan secara efektif sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Setelah jangka waktu HGB berakhir, maka pelaku usaha dapat mengajukan permohonan pemberian HGB siklus kedua berdasarkan perjanjian dengan syarat Otorita IKN selaku pemegang HPL.

Perpanjangan dan pembaruan secara bersamaan serta pemberian kembali untuk siklus kedua diberikan setelah dilakukan evaluasi bersama antara Otorita IKN dengan Kementerian ATR/BPN, dan dimuat dalam perjanjian antara pelaku usaha dengan Otorita IKN.

Untuk tanah HGB yang dibangun properti hunian bagi masyarakat, maka:

1. status tanahnya dapat ditingkatkan menjadi hak milik, apabila dibangun untuk rumah tapak; dan
2. status kepemilikannya dapat diberikan dengan hak milik atas satuan rumah susun, apabila dibangun untuk rumah susun.

Peningkatan dan perubahan status hak atas tanah tersebut diberikan dengan syarat bahwa Otorita IKN telah memberikan persetujuan dan melakukan penghapusan Tanah ADP melalui mekanisme pelepasan HPL.


Hak Pakai

Hak pakai di atas HPL diberikan untuk satu siklus pertama dengan jangka waktu paling lama paling lama 80, dengan tahapan (i) pemberian hak, untuk waktu paling lama 30 tahun, (ii) perpanjangan hak, untuk waktu paling lama 20 tahun, dan (iii) pembaruan hak, untuk waktu paling lama 30 tahun, yang pemberian jangka waktu tersebut dituangkan dalam keputusan pemberian hak dan dicatat dalam sertipikat.

Perpanjangan dan pembaruan hak pakai diberikan sekaligus setelah 5 tahun penggunaan dan/atau pemanfaatan secara efektif sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Setelah jangka waktu hak pakai berakhir, maka pelaku usaha dapat mengajukan permohonan hak pakai siklus kedua berdasarkan perjanjian dengan syarat Otorita IKN selaku pemegang HPL.

Perpanjangan dan pembaruan sekaligus dan pemberian kembali untuk siklus kedua diberikan setelah dilakukan evaluasi bersama antara Otorita IKN dengan Kementerian ATR/BPN, dan dimuat dalam perjanjian antara pelaku usaha dengan Otorita IKN.

Pemberian hak pakai untuk warga negara asing hanya dapat dilakukan untuk peruntukan hunian.

Atas persetujuan dari Otorita IKN, tanah HGU, HGB atau hak pakai di atas HPL dapat dialihkan, diwariskan atau dibebani dengan hak tanggungan. Selain itu, pemberian dan peralihan hak atas tanah di atas HPL dikenakan tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 0% dari nilai perolehan untuk jangka waktu tertentu.