Kepemilikan Properti bagi Orang Asing di Indonesia

Dapatkan wawasan mengenai kepemilikan properti bagi orang asing di Indonesia sesuai dengan regulasi terbaru, termasuk jenis properti yang dapat dimiliki, hak atas tanah, persyaratan harga minimum, dan lain-lain.

Regulasi yang mengatur kepemilikan properti bagi orang asing di Indonesia telah berubah sejak pemberlakuan Undang-Undang 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja sebagaimana telah dicabut dengan Undang-Undang No. 6 Tahun 2003 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (“UU Cipta Kerja”).

Sampai dengan saat ini, regulasi mengena kepemilikan properti bagi orang asing diatur dalam beberapa ketentuan, sebagai berikut:

1. Pasal 143 sampai dengan Pasal 145 UU Cipta Kerja;
2. Pasal 69 sampai dengan Pasal 73 Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah; dan
3. Pasal 185 sampai dengan Pasal 188 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Klasifikasi Properti untuk Orang Asing di Indonesia

Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki jenis rumah komersial dalam bentuk rumah tapak dan rumah susun.

1. Rumah Tapak
Jenis hak atas tanah untuk rumah tapak:

1. hak pakai; atau
2. hak pakai di atas (i) hak milik, atau (ii) hak pengelolaan.

Hak pakai, dan hak pakai di atas hak milik diberikan dengan jangka waktu 30 tahun, meskipun hak atas tanah tersebut dapat diperpanjang untuk waktu 20 tahun, dan diperbaharui untuk waktu 30 tahun.

2. Satuan Rumah Susun
Hak milik atas satuan rumah susun (“HM Sarusun”) bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia terpisah dari benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama, sepanjang rumah susun tersebut dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.

Baik hak pakai maupun HM Sarusun yang dimiliki oleh orang asing dimaksud dapat dialihkan, diwariskan, dan dibebankan dengan hak tanggungan.

Persyaratan
Rumah tapak yang dapat dimiliki oleh orang asing harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a.    rumah dengan kategori mewah;
b.    satu bidang tanah untuk satu orang asing atau keluarga; dan/atau
c.    tanah paling luas 2.000 m2.

Di sisi lain, satuan rumah susun yang dapat dimiliki oleh orang asing maka harus terkategori sebagai rumah susun komersial.

Ketentuan minimal harga properti untuk orang asing diatur berdasarkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing tertanggal 12 September 2022. Sebagai contoh, untuk di wilayah DKI Jakarta, harga minimal rumah tapak adalah sebesar Rp5.000.000.000,- dan harga minimal satuan rumah susun adalah sebesar Rp3.000.000.000,-.

 Selain itu, orang asing dimaksud tidak boleh meninggalkan Indonesia selama satu tahun atau lebih. Tidak dipenuhinya persyaratan ini mengakibatkan orang asing tersebut melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi persyaratan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Sampai dengan saat ini, regulasi mengena kepemilikan properti bagi orang asing diatur dalam beberapa ketentuan, sebagai berikut:

1. Pasal 143 sampai dengan Pasal 145 UU Cipta Kerja;
2. Pasal 69 sampai dengan Pasal 73 Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah; dan
3. Pasal 185 sampai dengan Pasal 188 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Klasifikasi Properti untuk Orang Asing di Indonesia

Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki jenis rumah komersial dalam bentuk rumah tapak dan rumah susun.

1. Rumah Tapak
Jenis hak atas tanah untuk rumah tapak:

1. hak pakai; atau
2. hak pakai di atas (i) hak milik, atau (ii) hak pengelolaan.

Hak pakai, dan hak pakai di atas hak milik diberikan dengan jangka waktu 30 tahun, meskipun hak atas tanah tersebut dapat diperpanjang untuk waktu 20 tahun, dan diperbaharui untuk waktu 30 tahun.

2. Satuan Rumah Susun
Hak milik atas satuan rumah susun (“HM Sarusun”) bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia terpisah dari benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama, sepanjang rumah susun tersebut dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.

Baik hak pakai maupun HM Sarusun yang dimiliki oleh orang asing dimaksud dapat dialihkan, diwariskan, dan dibebankan dengan hak tanggungan.

Persyaratan
Rumah tapak yang dapat dimiliki oleh orang asing harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a.    rumah dengan kategori mewah;
b.    satu bidang tanah untuk satu orang asing atau keluarga; dan/atau
c.    tanah paling luas 2.000 m2.

Di sisi lain, satuan rumah susun yang dapat dimiliki oleh orang asing maka harus terkategori sebagai rumah susun komersial.

Ketentuan minimal harga properti untuk orang asing diatur berdasarkan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing tertanggal 12 September 2022. Sebagai contoh, untuk di wilayah DKI Jakarta, harga minimal rumah tapak adalah sebesar Rp5.000.000.000,- dan harga minimal satuan rumah susun adalah sebesar Rp3.000.000.000,-.

 Selain itu, orang asing dimaksud tidak boleh meninggalkan Indonesia selama satu tahun atau lebih. Tidak dipenuhinya persyaratan ini mengakibatkan orang asing tersebut melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi persyaratan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.