Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Obtain information regarding the provisions regarding the authority of PPPSRS in the management of condominium under the Regulation of Minister of Public Works and Public Housing No. 13 of 2021.

1. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan PPPSRS paling lambat 6 bulan sebelum masa transisi berakhir.

2. Persiapan pembentukan PPPSRS meliputi tahapan (i) sosialisasi kepenghunian, (ii) pendataan pemilik dan/atau penghuni, dan (iii) pembentukan panitia musyawarah.

3. Pelaksanaan musyawarah dilakukan oleh panitia musyawarah dan dihadiri oleh seluruh pemilik dan wakil pemerintah daerah yang membidangi urusan perumahan.

4. Pengambilan keputusan untuk pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS dilakukan dengan mekanisme one man one vote.

5. Pengambilan keputusan untuk (i) pemilihan pimpinan musyawarah, (ii) pengesahan tata tertib dan jadwal acara musyawarah, (iii) pembentukan struktur organisasi dan uraian tugas pengurus dan pengawas PPPSRS, (iv) pengesahan akta pendirian, anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, dilakukan dengan suara terbanyak.

6. Musyawarah dianggap sah apabila telah memenuhi kuorum sebesar 50% dari jumlah pemilik.

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni, yang pembentukannya wajib difasilitasi oleh pelaku pembangunan.

Pembentukan PPPSRS merupakan kewajiban dari pelaku pembangunan, di mana pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan PPPSRS paling lambat 6 bulan sebelum masa transisi berakhir. Sedangkan, masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan satuan rumah susun pertama kali kepada pemilik.

Tata cara pembentukan PPPSRS oleh pelaku pembangunan diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 14 Tahun 2021 tentang PPPSRS.Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“PPPSRS”) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni, yang pembentukannya wajib difasilitasi oleh pelaku pembangunan.

Pembentukan PPPSRS merupakan kewajiban dari pelaku pembangunan, di mana pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan PPPSRS paling lambat 6 bulan sebelum masa transisi berakhir. Sedangkan, masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan satuan rumah susun pertama kali kepada pemilik.

Tata cara pembentukan PPPSRS oleh pelaku pembangunan diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 14 Tahun 2021 tentang PPPSRS.

Persiapan pembentukan PPPSRS meliputi tahapan (i) sosialisasi kepenghunian, (ii) pendataan pemilik dan/atau penghuni, dan (iii) pembentukan panitia musyawarah, sebagai berikut:

1. Sosialisasi Kepenghunian.

   Pelaku pembangunan wajib melakukan sosialisasi kepenghunian secara transparan kepada pemilik dan/atau penghuni satuan rumah susun pada saat pemasaran penjualan satuan rumah susun, penandatanganan akta jual beli, dan sebelum pembentukan PPPSRS.

   Sosialisasi tersebut dilakukan baik secara langsung maupun melalui berbagai media informasi yang tertera pada rumah susun tersebut. Materi sosialisasi terdiri dari, antara lain, tata cara pembentukan PPPSRS, tata tertib kepenghunian sementara, urusan pengelolaan dan kepenghunian rumah susun, dan rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga.
   

2. Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni.

   Pendataan pemilik dan/atau penghuni dilakukan sesuai dengan kepemilikan atau kepenghunian yang sah. Bukti kepemilikan meliputi akta jual beli, Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun,) dan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung atas Satuan Rumah Susun (SKBG Sarusun). Sedangkan, bukti kepenghunian meliputi perjanjian sewa beli, perjanjian sewa, atau perjanjian pinjam pakai.

   Kemudian, hasil pendataan tersebut diserahkan kepada panitia musyawarah sebagai dasar penyelenggaraan musyawarah.
   

3. Pembentukan Panitia Musyawarah.

   Panitia musyawarah dibentuk oleh pemilik yang berdomisili pada rumah susun, yang harus telah terbentuk paling lama 3 bulan sejak penyerahan satuan rumah susun pertama kali. Untuk rencana pembentukan tersebut, pelaku pembangunan wajib mengundang semua pemilik untuk hadir dalam rapat pembentukan panitia musyawarah, yang dipimpin oleh ketua yang didampingi oleh 2 orang anggota.

   Panitia musyawarah terdiri atas unsur pemilik yang berdomisili pada rumah susun tersebut dan wakil pelaku pembangunan, yang komposisinya terdiri atas ketua, sekretaris, bendahara, dan 6 orang anggota. Akan tetapi, wakil pelaku pembangunan tersebut tidak memiliki hak suara dalam pengambilan keputusan.

   Panitia musyawarah bertugas untuk, antara lain, (i) menyusun dan menetapkan jadwal pelaksanaan musyawarah pembentukan PPPSRS, (ii) menyiapkan rancangan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga PPPSRS, (iii) menyiapkan rancangan tata tertib kepenghunian, (iv) menyiapkan program kerja PPPSRS, dan (v) menyelenggarakan musyawarah pembentukan PPPSRS.

Pelaksanaan musyawarah dilakukan oleh panitia musyawarah dengan mengundang seluruh pemilik dan wakil pemerintah daerah yang membidangi urusan perumahan untuk hadir dalam musyawarah tersebut. Undangan tersebut disampaikan paling lambat 7 hari kerja sebelum pelaksanaan musyawarah.

Musyawarah tersebut dilakukan untuk membahas (i) pembentukan struktur organisasi PPPSRS, (ii) penyusunan dan pengesahan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, dan (iii) pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS.

Pengambilan Keputusan dalam Musyawarah

Pengambilan keputusan untuk pemilihan pengurus dan pengawas PPPSRS dilakukan dengan mekanisme one man one vote. Artinya, setiap pemilik memiliki 1 suara meskipun memiliki lebih dari 1 satuan rumah susun.

Sedangkan, pengambilan keputusan untuk (i) pemilihan pimpinan musyawarah, (ii) pengesahan tata tertib dan jadwal acara musyawarah, (iii) pembentukan struktur organisasi dan uraian tugas pengurus dan pengawas PPPSRS, (iv) pengesahan akta pendirian, anggaran dasar dan anggaran rumah tangga, dilakukan dengan suara terbanyak.

Kuorum Kehadiran

Musyawarah dianggap sah apabila telah memenuhi kuorum sebesar 50% dari jumlah pemilik. Jika kuorum belum terpenuhi, maka musyawarah ditunda paling lama 2x60 menit. Jika kuorum masih belum tercapai, maka panitia musyawarah akan menunda musyawarah selama 7 hingga 30 hari kalender. Setelah periode penundaan berakhir, keputusan dapat diambil secara mengikat meskipun kuorum tidak tercapai.

Setelah kuorum terpenuhi, maka musyawarah dapat dilaksanakan dengan membahas (i) pengesahan tata tertib dan agenda pelaksanaan musyawarah, dan (ii) pembahasan dan pengesahan akta pendirian, anggaran dasar, dan anggaran rumah tangga, termasuk keanggotaan dan struktur organisasi PPPSRS.